노원구 아파트 실거래가격 현황 정리 - 1

두 달 걸렸다.
괜한 호기심에 부동산 실거래가 사이트에서 노원구 아파트 매매 자료 불러들여 씨름한지도.
맨땅에 헤딩 수차례 하고나니, 조금 정리가 됐다.
이에 살짝~ 정리해볼까 한다.

출처 : 국토부 부동산 실거래가 사이트
지역 : 노원구
기간 : 2006년 1월 ~ 2011년 12월
대상 : 아파트 매매

※ 주의 : 이하 자료 인용 및 처리에 오류가 있을 수 있습니다.

처음엔 간편하게 선형회귀모형으로 처리했다.
그런데 안정된 동(洞)이 있는 반면, 점점 벌어지는 동(洞)도 있고...
즉 모형이 부적절하다는 반증.

이거 잡느라 액세스로 작성한 DB를 세 번 정도 뒤집어야 했다.
선형회귀모형에서 로그변환 회귀모형으로 변경.

부동산에 '부'자도 모르는지라, 논문을 검색해보니
내가 설정한 모형의 부류(?)를 특성가격모형이라 한다는걸 알았다.
덧붙여 시점별로 나눠 처리하면 시간변동모수방법이란다.
특성가격모형에 장단점이 있는데 이는 각자 알아서~~~

최종 선택한 이중로그 회귀모형으로 얻은 추정치는 이랬다.

앞서 보았던 그래프에 비해 상당히 안정된 모습을 보여주나...
그럼에도 차이가 제법 난다.
참고로 X축은 전용면적, 왼쪽 축은 실거래가격 대비 추정치 비, 오른쪽 축은 잔차.

여러 한계와 미력한 재주이나 추정한 추정치를 갖고,
공개된 노원구 아파트 실거래가 몇몇을 간단히 현황 비교 정리하면...

일단 시작은 어느 정도 잘 나온 것 부터~~

예도 좀 잘 나온거 같다.

초기 시점이 과소추정되 나타난 경우.
이게 로그변환 때문에 나타난 현상일까?
특히 27㎡은 이전 모형으로 추정했을 땐 말하기 민망할 정도로 차이났으나,
모형 변경 후 이정도로 줄였다는데 개인적으로 만족하는 경우다.

이번엔 인기 최강(?) 중계동 은행사거리에 있는 단지.
추정치와의 차이는 둘째 치고, 실거래 가격에서 조차 차이가 1억이 넘는 경우가 여럿 있다.

지인이 살고 있는 단지인데...
전용면적이 얼마랬더라???

같은 동(洞)이라도 단지에 따라 추세가 조금 다르다.
또한 같은 단지라도 추세가 또 달라 차이가 크게 벌어지기도 하고.
결국은 설정한 모형의 한계이겠지만...

선호 면적의 변동 때문일까?
최근들어 상대적으로 작은 면적에서, 추정한 추세와 조금 다른 움직임을 보이는 느낌이다.

재건축 이슈를 갖고 있는 단지다.
급등 시기를 잘 쫓아간 경우도 있고, 놓친 경우도 있고.

취합된 아파트 단지는 305개, 신고된 거래 건수는 약 4만8천 건으로
일일히 다 보기는 불가능해 몇몇 경우만 봤는데,
얼추 계산하니 결정계수가 평균 0.9639, 최소 0.8539로 나왔다.
기대를 낮게 잡아서인지, 예상 보다는 결과가 제법 잘 나온거으로 여겨진다.