노원구 아파트 실거래가격 현황 정리 - 3

지난번엔 아파트 매매를 검토했으니,
이번엔 아파트 임대 실거래가격을 검토하련다.

출처 : 국토부 부동산 실거래가 사이트
지역 : 노원구
기간 : 2011년 1월 ~ 2011년 12월
대상 : 아파트 임대

※ 주의 : 이하 자료 인용 및 처리에 오류가 있을 수 있습니다.

임대는 크게 두 가지로 나뉜다.
전세와 월세.

2011년 노원구에서 거래/공개된 약 1만1천 건의 임대 자료를 놓고 보면,
거래 비율은 전세:월세≒4:1

처리를 위해 월세를 전세로 전환해 계산해야 하는데...
검색하니 통상 '보증금+월세*100'이라는데,
이게 간단히 100 곱하기로 해결될 문제가 아니라는 생각이 든다.

그래서 아파트 임대 실거래 자료를 갖고 간단히 모의실험을 거쳤다.
(임대인 시각에서) 전세로 얻게 되는 이득과 월세로 얻게 되는 이득을 각각 계산해
임대유형별 이득이 교차하는 적정 이율(?)을 구했다.

그런데 위에 방식은 한계가 있다.
시점이나 아파트 단지 차이 등을 전혀 고려치 않은 단순 평균을 사용했기 때문.

그래서 이를 보완하기 위해 거래쌍(시점*단지*전용면적)을 구성해 다시 계산한 결과,
위에 결과 보다 소폭 증가한 것으로 나타났다.
이렇게 구한 적정 이율이 월세전환율이라는 것을 나중에 알았지만...

그럼 월세를 전세로 전환하기 위해
통상 얘기되는 100 곱하기 방식과 월세전환율 적용 방식으로 각각 처리 했을 때
각각 어떻게 나타나는지를 잠깐 보자.
빨강색 점은 전세 거래금, 파랑색은 월세를 전세로 전환한 거래금.

처리 단계가 좀더 복잡하지만,
월세전환율이 적용된 방식이 100 곱하기에 비해 괴리감이 적게 나타났다.
차트를 재활용했더니 보기 좀 그렇네... -_-;;

이 기세를 몰아(?) 지지고 볶은 결과...
임대 추정치를 구했다.
시점*소지역별 결정계수를 계산하니 평균 0.9189, 최소 0.7857로 나타났다.
매매 추정치에 비해 조금 낮은 수치다.
이는 이상치를 걸러내지 않고 회귀분석을 돌린 업보겠다.
기회되면 이상치 잡는 로직도 짜야쥐~~~